¿Qué es una promesa de compraventa?
Una promesa de compraventa es el acuerdo legal entre un comprador y un vendedor, con el objetivo de dar garantía, confiabilidad y seguridad a ambos promitentes, sobre los bienes que se van a adquirir, y se establece a través de un contrato de promesa de compraventa.
El contrato de compraventa está regulado por la ley. Aplica para bienes muebles e inmuebles, créditos o derechos reales. El comprador o vendedor pueden ser personas morales o físicas para celebrar el contrato
Contrato de promesa de compraventa
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo legal, firmado ante notario público o de manera privada, al que llegan el comprador y el vendedor, y en el que se establece la intención del comprador por adquirir la vivienda.
Cláusulas
- Obligaciones: En el documento se acuerda hacer una venta en una fecha cierta, con condiciones que el vendedor y el comprador deben cumplir.
- Precio: En el contrato debe expresarse el precio final. Recordemos que no puedes hacer una transacción de venta sin establecer el monto o precio en el documento.
- Condiciones de pago: En esta cláusula se declaran las condiciones que pactan los interesados sobre el pago: la fecha, el monto y la forma (cheque, cheque de caja o transferencia bancaria…).
- Sanciones: Para evitar que alguno de los dos negociantes incumpla, se anexa un apartado de pena convencional. Esta es una cantidad que deberá cubrir quien no venda o no compre en el tiempo estipulado. Adicionalmente, contiene una cláusula que dice que, si el vendedor no cumple con sus obligaciones, pagará la pena convencional y deberá regresar al comprador el dinero adelantado, por ejemplo por concepto de enganche o apartado.
- Sometimiento y Domicilio para Notificaciones: Se mencionará el domicilio de notificaciones, el fuero y las autoridades competentes que podrán intervenir legalmente en el caso del incumplimiento por parte de los interesados.
- Plazo: Este tipo de contrato a futuro debe establecer una fecha cierta o aproximada. Este día, -salvo que se determine otra fecha- el dueño le entregará el bien al comprador y éste, liquidará el monto total del bien. l
- Firmas: Este es un acuerdo entre partes, por lo que no requiere necesariamente, de la fe pública de un notario. El contrato de promesa de compra-venta deberá contener 4 firmas: comprador, vendedor y dos testigos.
Los contratos de promesa de compraventa suelen ser tema de debate en los tribunales.
Los Códigos Civiles de los Estados de la República, establecen la existencia del contrato de promesa mediante el cual uno o más de los comparecientes se obligan a llevar a cabo un contrato en el futuro. Al respecto la ley establece:
- “Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”
- “La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral”
- “La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido”
- “Para que la promesa de contratar sea válida, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo”
Ahora bien, por su parte, en cuanto a la compraventa, el Código establece que
- “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero” y
- “Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho..
Es común que, en los contratos de promesa de compraventa, las partes establezcan que se obligan a celebrar, eventualmente, una compraventa “definitiva” respecto de cierto bien y a cierto precio, pero, en ese caso y considerando lo que hemos mencionado en el inciso anterior, por mandato de la ley se tendría que llegar a la conclusión que existe compraventa desde que se definió la cosa que objeto de la operación y el precio.
Para que el contrato de promesa de compraventa no pueda ser considerado como uno que, en realidad, consigne una compraventa, lo que se sugiere es que el segundo de los elementos quede indeterminado. Para ello, basta establecer en el contrato de promesa que el precio será definido en el contrato definitivo que se firme eventualmente y que éste deberá oscilar entre un rango de precio en pesos; de ésta manera, al no tener un precio perfectamente definido, el contrato de compraventa no se perfecciona y las partes lo perfeccionará hasta el momento de la firma del contrato definitivo.
En Lamassu Corporativo podemos asesorar para la correcta ejecución y conclusión de compromiso/contrato de promesa de compraventa
